Circular 149-2010 , por fin!!!! Vamos SBIF que se puede!!!

Como muchos sabrán cuando queremos tomar un crédito hipotecario, nos llenan de otros productos que no deseamos, dígase: Cuenta corriente, línea de crédito, tarjeta o tarjetas de crédito, seguro de fraude y otras hierbas. Bueno esta circular la 149-2010 viene a terminar esto. VIVA!!!!!
Que implica :

- Los Bancos están obligados a ofrecer los productos en forma separada (sin ventas atadas).
- Las hipotecas serán por defecto especificas y no generales. (explicaré esto mas adelante)
- Las tasas de los créditos hipotecarios no podrán tener en escritura una variabilidad en caso de poseer o no una cuenta corriente.

Explico el segundo punto, las hipotecas generales, garantizan no sólo el crédito otorgado, sino también, cualquier otra obligación financiera que se adquiera en el tiempo con la misma institución, incluso si se es aval en la misma institución, esa hipoteca es garantía de los créditos avalados. Cuando la garantía es especifica, sólo garantiza el crédito que se incorpora en la escritura, eso implica que en el caso de querer avalar o tomar nuevos créditos dicha hipoteca no es garantía de aquellos. (mucho más seguro).

Pero bueno no todo es color de rozas, los Bancos ya tienen estrategias, ahora ofrecen una tasa mejor si se toma el combo de productos o de lo contrario una tasa más alta en caso de no tomarlos, efectivamente eso es legal. Pero lo lindo es que nadie obliga a tener los otros productos para siempre, así que puedes ir tomar el crédito hipotecario a una buena tasa, abrir la cuenta y una vez otorgado cerrarla, sumamente simple, total no pueden subir la tasa si no tienes los otros productos.

Eso es todo por hoy,
Felices fiestas.
un abrazo.

Jorge Aravena

Liberación femenina...se nos dio vuelta la tortilla,:-)

Alerta 1: Esta entrada no tiene ninguna intención de explicar algo serio.

Alerta 2: Espero no ser considerado un machista.

Hoy llego a mi oficina una señora con varias inquietudes, en la conversación veo que es cliente de la empresa desde el año 1976, sorprendido agradecí su preferencia sobretodo por haber soportado fusiones, ventas, cambios de sistema, muchos cambios de ejecutivo y un sin numero de etc´s.

Ella me responde "Es que mi vinculo con esta institución va más allá del mero intercambio comercial". aun más sorprendido le pregunto: "de que forma?".

"En el año 1976 para abrir una cuenta corriente en la Banca se exigía que el esposo firmase autorizando a la esposa a tener una cuenta corriente, no importando el nivel de escolaridad o ingresos que la mujer ostentase y este Banco fue el único que me abrió las puertas y no exigió que mi marido firmase autorizando".

Yo, con los ojos bien abiertos, quede con una sola idea... "Que tiempos aquellos....".

Hoy claramente ya no es así, hay ofertas de cuentas especiales para la mujer, tarjetas con descuentos en locales sólo para ellas, y mucha oferta bancaria especializada en esa mujer que gusta del comercio.

Por otro lado e increíblemente casi todos los días, veo como los maridos cuando son dueños o socios de empresas, deben pedir autorización a sus esposas para firmar como aval en un pagaré.

Claramente las cosas cambiaron....

Un abrazo,

Jorge.

Financiamiento al 100% con crédito ¿riesgoso?

Es interesante como se ha posicionado este tipo de financiamiento casi como la unica forma de comprar bienes durables entre los jóvenes y los no tan jóvenes. ¿pero tiene algun riesgo?.

Mi respuesta es un SI rotundo, y el riesgo mayor se lo lleva el deudor aunque el Banco o Financiera igual tiene su riesgo, pero ese es el negocio de dicha empresa.

Del punto de vista del deudor el riesgo por apalancamiento es altisimo, por ejemplo si eres un empleado con un único ingreso mensual (lo más común) y por esas cosas de la vida pierdes el trabajo luego de un año en que compraste un departamento o un auto con deuda 100%, deseas liquidarlo (venderlo) rápidamente, deberás bajar el precio, eso implicará que probablemente el valor compra venta no alcance para el pago del total del capital más los gastos por comisiones de prepago, intereses, etc.

Lo anterior implica que estas sin trabajo y si te quedas con un bien que no puedes liquidar, dado que la deuda por el mismo es mayor que el precio compraventa, deberás seguir pagando la cuota mensual. Por otro lado si hubieses tomado un crédito al 80% o 90% podrías salir del negocio rápidamente rebajando el valor compraventa asumiendo la perdida y quedar sin la cuota, que por cierto sera un calvario mes a mes.

Esto sin duda requiere de un ejercicio que con los años se ha ido perdiendo, el ahorro. antiguamente nuestros padres nos compraban esas cajitas de ahorro tipo caja fuerte, o los chanchitos de greda, etc. para enseñarnos el valor de ahorrar. Todos artículos que con el tiempo se han ido perdiendo y con ello la cultura de ahorrar.

Un abrazo,

Jorge.

PD: Superamos los 1100 lectores URRA!

Mejor Diablo conocido, que por conocer... ¿o no?

Estuve ayer con algunos ejecutivos de Banca Personas a los que consulté como iban las tasas de créditos de consumo, si estos se habían visto golpeados con las alzas de tasas del central, etc. Me confirmaron que las tasas superan en un 100% a las tasas pizarra de hace 12 meses. Por otro lado me indicaron que a los clientes nuevos eso si les ofrecían un 30% de descuento sobre dicha tasa... plop!. y Stop!

En mi humilde carrera financiera siempre creí que a mayor riesgo, más retorno exijo.

Los clientes nuevos en realidad no los conozco, ni sé como es su comportamiento de pago...

lo puedo estimar, es verdad, pero con error.

Por otro lado la cartera actual es conocida y sus indices de morosidad también, por lo que el riesgo se asume menor. ¿no debiese hacerles el descuento a ellos?. al margen de que obviamente esto es una estrategia de Marketing, ¿no debiese hacerse extensivo dicho descuento para los clientes actuales?.

En fin antes de firmar, favor cotizar para no estar lamentando los próximos 24 o 36 meses .

Saludos

Jorge

¿Cual es la diferencia entre el análisis técnico y análisis fundamental?

Buscando en mis apuntes encontré esta pequeña explicación sobre las diferencias entre el análisis fundamental y el análisis técnico, la comparto con ustedes.

El análisis fundamental basa el valor de la acción en el flujo descontado de retornos esperados de la empresa, se intenta determinar cuáles serán los beneficios futuros, considerando noticias que les afecten tales como: posibles movimientos societarios, estrategias, competidores, nuevos productos, cómo evoluciona el entorno general de la empresa, el entorno regulatorio, el entorno político etc.

Se analiza la información macroeconómica y macroeconómica, y se estudia el impacto que tendrá en los flujos futuros intentando convertir la información en cuentas de resultado para descontarlas a valor presente y encontrar un valor para la acción.

El análisis técnico se basa, por el contrario al fundamental, en que el valor de la acción en el futuro tiene una elevada relación con su historia. De esta forma nacen las tendencias alcistas o bajistas, las cuales se analizan gráficamente con líneas sobre los gráficos de cotización, o bien líneas de soporte donde se cree que de bajar el precio cotizado la acción tendrá un rebote, también existen las líneas de resistencia que actúan como un techo donde el valor de las acciones se mantendrá y le costará sobrepasarlo, también existen otros análisis tales como las, las medias móviles, ondas de Elliot, Etc.

Slds,

Jorge Aravena A.

No siempre la cuota más baja es la mejor elección.

Es increíble pensar en que uno y sus amigos en forma simultánea y sin acuerdo comiencen a evaluar la posibilidad de contratar un crédito hipotecario, quizás llega una edad en la que uno y su grupo de amigos en forma paralela comienza a pensar al respecto. Recogiendo las inquietudes de varios y las mías propias en este articulo espero explicar de manera sencilla en que fijarse a la hora de contratar un Cr. Hipotecario.

Vamos por lo básico, ¿Dónde contratarlo?

Idealmente este crédito sea tomado en un Banco y no en una mutuaria o aseguradora esto por dos razones sencillas. La primera los Bancos se rigen por la SBIF (superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras) la que siempre está dispuesta en caso de que el cliente reclame, a ponerse de su lado y velar por sus intereses. Lo que es un gran respaldo en caso de tener un problema. La segunda, Los Bancos reciben entre ellos las llamadas “Cartas de Resguardo” éstas sirven en caso de querer cambiar la deuda de una institución a otra y permiten hacerlo de manera simple. Ésto podría ser muy útil en caso de una gran oferta de tasas futura o cambio de condiciones. Lo que es muy probable que ocurra dado el largo plazo de estas operaciones de crédito +- 20 años.

“Fui al banco y me ofrecen tasas mixtas, tasas fijas, 3 plazos de pago, etc, etc, etc ¿Qué significa y cual escojo?”

Vamos por orden, Las tasas pueden ser fijas, variables o mixtas. ¿Qué significa?. Si la tasa es fija por los años que dure el crédito Ej: 4.2%anual por 20 años, por todo ese periodo cancelarás la misma tasa de interés, la que es conocida por ti desde el minuto de contratación del mismo y estará pactada en la escritura.

Las tasas Variables en cambio son totalmente diferentes a las anteriores, estas son pactadas de una forma muy particular, se deja una tasa de referencia variable como costo de fondo (lo que le cuesta al Banco pedir el dinero para tu crédito) más un “spread” o utilidad del Banco fija. Usualmente es tomada como tasa de referencia la tasa TAB UF 360, esta tasa es de referencia y es publicada en la página del Banco Central Día a Día, la forma de expresar este tipo de tasa sería de la forma “TAB UF 360 + 2% Spread.” Y algo así encontrarías en la escritura de tu hipotecario.

Las tasas mixtas son eso mismo, mezclas de las dos anteriores, donde por un periodo definido de 2, 4,5,8 y hoy en día hasta 10 años se te deja una tasa fija y luego por el restante plazo del crédito la tasa será definida de forma variable “CF + % de spread”.

Ahora, para escoger va a depender del objetivo del crédito, si lo que quieres es pagar la cuota más baja por un periodo, dado que piensas que en 5 años ya habrás vendido la propiedad, probablemente debieses optar por una tasa mixta a 5 años y luego variable, si estas comprando la casa para toda la vida quizás pienses en una tasa fija por todo el periodo del crédito. “Para Gustos hay colores”.

Por último algunos datos adicionales, ojo con:

- Los seguros de incendio y sismo en Chile no son obligación tomarlos con la misma institución que financia tu crédito y quizás puedes obtener un mejor trato cotizándolo en una Aseguradora.

- Intentar bajo todos los medios que la tasa no sea condición escriturada de tener una cuenta corriente, me explico: en todos los bancos ten van a pedir ser cliente cuenta correntista al tomar tu crédito, pero si dejas de serlo que no te suba la tasa de tu crédito. Para esto hay que tener ojo en que no esté dicha condición en la escritura de la hipoteca.

- Al comprar, comprara peras con peras y manzanas con manzanas, estos significa que una vez que definiste el tipo de financiamiento recién ahí analiza las cotizaciones puesto que es imposible comparar una simulación de tasa fijas vs una mixta o variable.

-Hay algunos bancos que les van a ofrecer el “dividendo más Bajo”, cuidado están capitalizando los seguros de incendio por los primeros 4 años sin cobrártelos y a partir del quinto te los vana cobrar retroactivos como parte del mismo crédito subiendo ostensiblemente tu cuota futura.

-Hay unos seguros de títulos, no los tomen, pidan el estudio de título completo. Puesto que si la propiedad tiene problemas con el conservador vas a estar en un lio grande y dudo que la aseguradora cubra o bien exista en 10 años más.

Muchas Gracias a todos por los comentarios del articulo anterior y en especial a mi Esposa Paulina quien revisó esta publicación.

Saludos,

Jorge Aravena.

¿Llevo dólares, Pesos Chilenos o Pesos Argentinos a Buenos Aires?

Consulta muy común y respondida con frecuencia con un lleva tu tarjeta de crédito, o bien dólares otras veces con un a mi me sobraron unos pesos, te los vendo!!!. En este artículo intentaré explicar de manera simple que es lo que te conviene llevar para este hermoso viaje.

Primero que todo felicidades si estas viajando a Argentina y más precisamente a Buenos Aires, date un paseo por el Hard Rock y si llevas a tu novia o esposa pídele un Melontini, créeme que con ese trago matas.

Vamos al grano, la respuesta es simple, lleva Dólares. Bueno porque tendrás al momento de convertirlos a Pesos Argentinos más Pesos o sea más Souvenirs, parrilladas, ropa, zapatos, etc... Me explico. En una economía como la Argentina donde la moneda tiene un valor realmente fluctuante y donde hace poco han existido devaluaciones y desdolarizaciones. El dólar se hace un bien escaso, luego, por ley de oferta y demanda, si la demanda supera la oferta, el precio sube. Por ende es más valorado un dólar. ¿Como comprobamos esto?.

Simple, viendo la vitrina de una casa de cambio típica de Argentina.

Aquí les dejo una muestra:

Vamos a los números!!!

Pensemos en un presupuesto escueto, si tengo para gastar $52.500.

Opción 1: En Chile compro los dólares a $525 por ende me quedo con USD $100. Que al llevarlos a argentina me los compran a : AR/USD 3,7 significa que quedé con AR $ 370.

Opción 2: Llevo pesos Chilenos hago un solo cambio y mis $52.500 me los compran a 0.00645 Ar/CLP, eso significa que termino con AR $ 338.65 (Gran diferencia, tengo menos que con op. 1).

Opción 3: Si compro los Pesos Argentinos (Ar $) en Chile me los vendían a la misma fecha en casa de cambio del centro de Santiago a : $ 149. Esto es : Ar $ 352.35 (no está mal, pero sigue siendo mejor la opción de comprar dólares).

Por último y no menos importante es que en la mayor parte de los locales pequeños reciben directamente los dólares y te los pagan a AR/USD 4. Esto multiplica tu dinero a Ar $400 por cada USD$ 100 que lleves.

Con esto nos queda más que claro y demostrado en forma empírica que es más conveniente llevar dólares a un viaje a Buenos Aires, ojo que esto resulto para mí y puede o no ser igualmente efectivo para ti, pero igualmente sirve de ayuda.

Un abrazo.

Jorge Aravena.