Es increíble pensar en que uno y sus amigos en forma simultánea y sin acuerdo comiencen a evaluar la posibilidad de contratar un crédito hipotecario, quizás llega una edad en la que uno y su grupo de amigos en forma paralela comienza a pensar al respecto. Recogiendo las inquietudes de varios y las mías propias en este articulo espero explicar de manera sencilla en que fijarse a la hora de contratar un Cr. Hipotecario.
Vamos por lo básico, ¿Dónde contratarlo?
Idealmente este crédito sea tomado en un Banco y no en una mutuaria o aseguradora esto por dos razones sencillas. La primera los Bancos se rigen por la SBIF (superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras) la que siempre está dispuesta en caso de que el cliente reclame, a ponerse de su lado y velar por sus intereses. Lo que es un gran respaldo en caso de tener un problema. La segunda, Los Bancos reciben entre ellos las llamadas “Cartas de Resguardo” éstas sirven en caso de querer cambiar la deuda de una institución a otra y permiten hacerlo de manera simple. Ésto podría ser muy útil en caso de una gran oferta de tasas futura o cambio de condiciones. Lo que es muy probable que ocurra dado el largo plazo de estas operaciones de crédito +- 20 años.
“Fui al banco y me ofrecen tasas mixtas, tasas fijas, 3 plazos de pago, etc, etc, etc ¿Qué significa y cual escojo?”
Vamos por orden, Las tasas pueden ser fijas, variables o mixtas. ¿Qué significa?. Si la tasa es fija por los años que dure el crédito Ej: 4.2%anual por 20 años, por todo ese periodo cancelarás la misma tasa de interés, la que es conocida por ti desde el minuto de contratación del mismo y estará pactada en la escritura.
Las tasas Variables en cambio son totalmente diferentes a las anteriores, estas son pactadas de una forma muy particular, se deja una tasa de referencia variable como costo de fondo (lo que le cuesta al Banco pedir el dinero para tu crédito) más un “spread” o utilidad del Banco fija. Usualmente es tomada como tasa de referencia la tasa TAB UF 360, esta tasa es de referencia y es publicada en la página del Banco Central Día a Día, la forma de expresar este tipo de tasa sería de la forma “TAB UF 360 + 2% Spread.” Y algo así encontrarías en la escritura de tu hipotecario.
Las tasas mixtas son eso mismo, mezclas de las dos anteriores, donde por un periodo definido de 2, 4,5,8 y hoy en día hasta 10 años se te deja una tasa fija y luego por el restante plazo del crédito la tasa será definida de forma variable “CF + % de spread”.
Ahora, para escoger va a depender del objetivo del crédito, si lo que quieres es pagar la cuota más baja por un periodo, dado que piensas que en 5 años ya habrás vendido la propiedad, probablemente debieses optar por una tasa mixta a 5 años y luego variable, si estas comprando la casa para toda la vida quizás pienses en una tasa fija por todo el periodo del crédito. “Para Gustos hay colores”.
Por último algunos datos adicionales, ojo con:
- Los seguros de incendio y sismo en Chile no son obligación tomarlos con la misma institución que financia tu crédito y quizás puedes obtener un mejor trato cotizándolo en una Aseguradora.
- Intentar bajo todos los medios que la tasa no sea condición escriturada de tener una cuenta corriente, me explico: en todos los bancos ten van a pedir ser cliente cuenta correntista al tomar tu crédito, pero si dejas de serlo que no te suba la tasa de tu crédito. Para esto hay que tener ojo en que no esté dicha condición en la escritura de la hipoteca.
- Al comprar, comprara peras con peras y manzanas con manzanas, estos significa que una vez que definiste el tipo de financiamiento recién ahí analiza las cotizaciones puesto que es imposible comparar una simulación de tasa fijas vs una mixta o variable.
-Hay algunos bancos que les van a ofrecer el “dividendo más Bajo”, cuidado están capitalizando los seguros de incendio por los primeros 4 años sin cobrártelos y a partir del quinto te los vana cobrar retroactivos como parte del mismo crédito subiendo ostensiblemente tu cuota futura.
-Hay unos seguros de títulos, no los tomen, pidan el estudio de título completo. Puesto que si la propiedad tiene problemas con el conservador vas a estar en un lio grande y dudo que la aseguradora cubra o bien exista en 10 años más.
Muchas Gracias a todos por los comentarios del articulo anterior y en especial a mi Esposa Paulina quien revisó esta publicación.
Saludos,
Jorge Aravena.
